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  2018年深圳的房价到底会有多疯狂?          【字体:
2018年深圳的房价到底会有多疯狂?
作者:佚名    房地产要闻来源:不详    点击数:    更新时间:2017/12/17    

(来源:港股那点事,作者罗夏;天天说钱,作者刘晓博)

近日看电视突然看到深圳房价的大新闻,在严厉的调控下,深圳新房均价连跌了14个月,其中11月的均价同比下降了10元/平米,一套100平的房子能省1000块,吓死宝宝了!

实际上,在限价等原因下,一手新房房价已经失真,二手房价自去年国庆调控基本保持平稳,而且还微微有些上升,调控手段奇招百出最后也只系压制了短期的升幅。

深圳现在的房价,借用任志强的话说:“他们老说房价高,我觉得还早着呢。”

一、谁被低估了?

价格嘛,贵不贵就系比出来,就跟股票估值一样,找一个相似的标杆比一比就知道了,深圳对面的香港就系一个最好的参照物了。

中原地产的房价指数,除了在香港在1998年金融风暴时下跌,颓势持续到2003年非典,之后就一直在拉升,现在香港的均价差不多系12万元人民币每平米,深圳系5.4万左右,香港系深圳的2.2倍。

一河两地,两个价格看似也合理,但系,随着广深港高铁的开通,这个合理性基石已经系风雨飘摇了。

全线建成后,从西九龙至福田仅14分钟。14分钟的车程,价格却天壤之别,这合理吗?

打个比方,有投资港股就深有体会,2014年沪深港三地证券市场开启了互联互通,打通了资金流动的桥梁,港股低估值生态发生质变,造就了今年香港牛市。广深港高铁也打通了广深港人口流动的任督二脉,未来两地的房价差也很可能会发生质变。

那么系深圳低估了,还系香港高估了?我想系深圳低估了。

导致香港楼市不断热炒的核心因素系供给短缺,在八万五计划失败后,土地供应压缩至冰点,物以稀为贵,在如此严峻的供给下,价格如何不高呢?香港房价反映了正常的供需水平,所以问题系不大的。

而深圳比之香港供应更加紧张,因为深圳系真没地。

就辖区面积而言,深圳全市国土面积为1993平方千米,系1.8个香港,却系一线城市里最小的,北京面积相当于8个深圳,上海相当于3个深圳,邻居广州也相当于4个深圳,直辖市重庆相当于40个深圳,差距更大。

1979年春天邓公在中国南海边陲之地画下一个小圈时,应该也不会想到三十载时间深圳能发展如此快。卫星图上看到深圳的开发建设土地占比已经很高了,深圳建成区面积为900平方千米,建设用地面积占全部国土面积的45%,高于香港(24%)跟其他一线城市(广州18%,北京22%,上海37%)。

直接看近几年深圳土地供应就可以一目了然,以深圳商品房住宅市场为例,深圳新增住宅土地近几年保持在很低的水平,纵向看也系所有一线城市中最低。

有限的供给最后呈现的结果就系,在过去房地产快速发展的15年里,全部的商品住宅销售分到每个人头上的人均面积要远低于其他一线城市。即使考虑到保障房等,采用竣工总面积计算的人均面积也系很低的。

土地的不可再生及有限性决定了未来深圳土地供给也难有大作为。可选项很少,不外乎在存量中做文章,比如城市更新,但系现如今城市更新的周期在不断拉长,成本也越来越高,远水难解近渴。又或者学习香港填海,填海用地成本更高,又有多少能用于住宅,注定也系杯水车薪。

所以,系深圳被低估了。

▌二、国运担当

而且,更重要,也系铁一般的事实:深圳在蒸蒸日上,香港却日渐暗淡。

回归那年,上海的GDP只有香港的23%,深圳GDP相对于香港几乎可以忽略不计,但12年后上海GDP就一举超越香港,并将这个差距越拉越大,而深圳也迎头赶上,现在GDP已跟香港相差无几,并且以更高速度在增长,根据最新修订的统计口径,深圳GDP已破2万亿。估计用不了两年,GDP超越香港,几乎毫无悬念:

香港的崛起之源也系深圳超越之因。

在新世纪,科技革命、信息技术逐渐成为经济发展的新动力。但这次,香港却掉链子了,而深圳则后来者居上,抓住了历史性的互联网科技的发展机遇。

凭借不断创新,打造了众多世界知名的高科技公司跟创业公司,上市公司的市值已经超过上海。腾 讯、华为已经系深圳的老名片了,现在还有源源不断的如华大基因、大疆无人机这种新的城市名片陆续冒出来。

城市也有核心资产跟非核心资产之分,无疑,深圳代表了中国国运,系城市中绝对的核心资产。

▌三、源源不断人口流入

占据了产业优势,就占领了未来。

水往低处流,人往高处走,必然就会吸引人源源不断往核心城市聚集,尤其系代表了未来的深圳,人口多了对房子的需求自然就上升(不论系自住还系投资等需求)。

一线城市中北京、上海因为本身城市规划原因,开始主动限制人口流入,落户门槛一年比一年高,比移民美利坚还难,甚至主动把人往外赶。理由系,居住地存消防隐患等,事实也系如此,但系,为什么这些人宁愿住着不安全、恶劣的房子也要留在北京?因为回到三四线,甚至五线之外的老家,就没有收入了。

所以,城市不断扩大,再外溢形成城市群系必然的趋势。

而广州跟深圳的常住人口还保持不断增长,像深圳每年增加净流入50多万人,不过深圳2016年新房成交只有4万套,按套均3人计算也只能解决12万人需求。

其中,区域人口增长分为自然增长(出生率减死亡率)跟流动增长(迁入减迁出),用流动增长更能说明人口流动。从下图可以看到,三大经济圈中北京跟上海都较为弱势,数珠三角人口迁入最为活跃,而深圳系净迁入最多的城市。

深圳还系一线城市中人才引进力度最大的一线城市,本科毕业生就能申请落户,而且除了深圳市有一次性的住房补贴,各区还有额外的住房补贴,在抢人大战中无疑占得先机,深圳人口净流入的基调大概率系会保持的。

除了看人口流入规模,人口结构系更重要的一个指标。

深圳2015年人口普查数据显示,65岁及以上人口为38.37万人,占3.37%,而在2010年全国人口普查数据显示65岁人口占比就达到8.87%。深圳2010年以来小学生数量保持平稳向上,说明婚育年龄的人口比重在增加。

而跟全国的人口自然增长率一对比深圳人口的质量更一目了然,2003年以来人口自然增长率基本保持上扬,而且跟全国的平均水平差距越拉越大,也说明了人口年龄结构比较年轻,内生性更好。

看到这里就知道深圳的供需系极度失衡的,采用限价限贷等方法只系“堵”,而不系“疏”,而深圳无地可用,要疏也很难,要摁住深圳的房价比大禹治水还难。现在的调控手段把资金流一刀切断,就像在一条大河里筑起大坝,但系改变不了水的流向,蓄起来的水一放,该往哪里流还系得往哪里流,资金亦如系。

所以,不管买不买得起,说句公道话:深圳的房价真不贵。

▌尾声:

自1998年房改以来,房价基本3年一个周期,上一轮调控系2013年到2015年,而这一轮暴升系从深圳开始的,2015年上半年就启动了,2016年率先见顶横盘,掐指一算2018年下半年差不多就系调控结束之时。

拥有腾 讯、华为、华大基因的深圳跟中国国运紧紧相连,赌深圳就系赌国运,有信心者,应该想方设法押注深圳,不论系买房、还系就业,或者其他任何方式,不然结局就系生无可恋,死无可葬。

如系买房,记住房地产投资的核心定律:中心,即“中心城市的城市中心”。

根据深圳的十三五规划,未来城市呈三轴两带发展,其中两大绝对主力中心系“福田-罗湖中心”、“前海中心”。除了广深港高铁途径的福田中心,前海中心也系核心,而且从规划图看,纳入了宝安中心跟蛇口,几乎涵盖了整个南山区跟宝安中心区,前海将成为深圳最大的中心区。

不过南山跟福田区这两年又有多少新房呢?诸君请自行看数字吧。

2018年,楼市12大预言

1、2018年,楼市调控仍将持续。从国家层面上看,出台大的、继续收紧的政策可能性不大,全面放松调控的可能性也不大。

2、由于二手房、新房成交锐减,土地交易量下滑,再加上为企业降低负担,某些地方政府财政压力将不断增大,地方债规模将创下新高。到下半年,很多城市将面临这样一个难题:如何在不刺激房价的情况下,让楼市成交量变得活跃某些。

3、地方政府仍然系分城施策,各地政策可能会有差异。“消化周期”较长、地方财政压力较大的城市,可能有“隐性的”放松限购举动。比较时髦的方式系——放松落户限制;或者以吸引人才为理由,按照学历划线放松限购。

4、由于美国进入“减税+加息+缩表”三管齐下的时期,所以中国央行2018年可能会在下半年有一次“被动加息”。但在此之前,可能会继续针对楼市“定向加息”(利率上浮),在银行间货币市场诱导利率走高。“隐性加息+定向降准”,或者“加息+降准”这种貌似矛盾的政策搭配,可能在2018年出现。

5、在实际利率可能走高的2018年,银行对于房贷的额度管理,可能会在适当的时候“不宣而战地适度放松”,以对冲经济下行压力。

6、因为楼市入冬、大基建审慎、环保风暴引发的经济下行压力,将在一季度末全面显现。楼市政策在局部的微调,也将在明年3月以后逐步显现。

7、2018年系炒房客比较困难的一年,房价未必会跌多少,但成交会比较困难。现在成交困难系因为限贷、限购,明年主要系市场陷入观望。

8、2018年也系中小房企比较困难的一年,成交量的锐减跟市场陷入观望气氛,将让很多房企无法熬过这个冬天,出卖项目或者股权、甚至全面卖身的,将越来越多。

9、2018年,系大房企捡漏、廉价收购的良机;当然,也可能系某些杠杆太高的大房企比较困难的时候。

10、对于北上深三大一线城市来说,目前已经系刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机;对于其他主要大城市来说,2018年将系刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机(具体时间看各地政策)。记住:你永远不可能买到最低点,而等政策明显变化的时候,房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”。

11、2018年被某些人称为“鼓励炒股的年份”,但我想说的系:如果你没有足够的专业知识,没有内幕消息,还系尽量不碰股市。楼市的博弈基本上系信息对等的,比如楼盘的位置、旁边有没有地铁跟好学校等,都系公开透明的,这个市场基本上不存在谁欺负谁的现象;股市就不同,这里系专业人士猎杀业余股民、内幕获悉者猎杀普通股民的狩猎场。

当一个券商首席经济学家对社会公众喊话:该卖房炒股啦!这其实系在召唤猎物,让它们主动站到机构的枪口前。

12、从2018年起,你要记住一句话:中国城镇化正在全面进入“大城市化”、“大城市圈化”的时代,如果一个城市级别不高、不系中心城市、也不靠近中心城市,“小学生人数”还在不断下降,这里的房子坚决不买(除非系刚需)。

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